Co vlastně vše člověk musí splnit, aby mu banka poskytla hypoteční úvěr? Známí jsou jistě strašáci jako nedostatečný příjem, negativní úvěrová historie, či nedostatečné úspory. Podívejme se na tyto nejdůležitější faktory z blízka.
Příjmy
Zde je matematika neúprosná, maximální možná výše hypotečního úvěru se odvíjí od čistého měsíčního příjmu žadatele. Pokud jste na úvěr dva, tím lépe, jelikož se Vaše příjmy sečtou a maximální možná výše úvěru vzroste. Banky se většinou dívají na průměrné příjmy za poslední 3 nebo 6 měsíců.
Na problém u bank narazíte pokud jste ve výpovědní lhůtě a nebo zkušební době. Pokud víte, že budete chtít v současném zaměstnání skončit, zažádejte o hypoteční úvěr s velkým předstihem, v případě zkušební doby si budete muset počkat na její ukončení. Dále si dejte pozor na to, jaký druh pracovní smlouvy máte. V případě smlouvy na dobu určitou můžete mít s bankou problémy, výjimkou může být pravidelné prodlužování smlouvy, nebo specifická povolání (armáda). Výhodou mohou být doplňkové příjmy typu dohoda o provedení pracovní činnosti, nebo příjmy z pronájmu nemovitosti. Nemůže se však nikdy jednat o primární druh příjmu a například u pronájmu po Vás banka bude chtít evidenci v daňovém přiznání, zasílání na bankovní účet a ještě Vám jej pokrátí.
Odlišná situace při akceptaci příjmů nastává pokud jste podnikatel, podrobněji ji popisujeme v článku Hypotéka pro podnikatele | vyberhypo.cz.
Půjčky a jejich historie
Po žádosti o hypotéku a při kontrole bonity banky zajímá váš stav úvěrových závazků, a to jak těch současných, tak minulých. Pokud jste všechny půjčky spláceli včas, neměl by být s poskytnutím dalšího úvěru problém. Pokud však ještě nějaký úvěr splácíte, ať už spotřebitelský, nebo hypoteční, měsíční splátka vstoupí do výpočtu bonity a omezí maximální dostupnou výši hypotečního úvěru.
Mezi finanční závazky spadají také druhy úvěru, jenž nečerpáte, ale máte je aktivní. Typicky se jedná o kreditní karty a kontokorent. Pokud je nevyužíváte a chcete z hypotéky získat co nejvíce, určitě se je vyplatí zrušit. Naopak, pokud je pravidelně využíváte a o hypotéce přemýšlíte, je třeba počítat s jejich negativním vlivem.
Role úspor
V případě žádosti o hypoteční úvěr banka požaduje alespoň nějakou investici ze strany žadatele, v současné době je to 10 % z hodnoty nemovitosti, ideálně však alespoň 20 %, které Vám zajistí nižší úrokové sazby (tzv. LTV | vyberhypo.cz). Znamená to tedy, že pokud banka stanoví hodnotu kupované nemovitosti na pět milionů korun, musíte z vlastních úspor vytáhnout alespoň 500 tisíc korun a to už žadatele, který se na tuto situaci nepřipravoval, může zaskočit. Dále je třeba dbát opatrnosti na prodejní cenu nemovitosti a na odhadní cenu nemovitosti. Banka může být s odhadem opatrnější než prodejce a stanovit cenu na nižší hodnotu, než je ta prodejní. Rozdíl pak musíte doplnit z vlastních úspor, nebo dozajistit další nemovitostí.
Právě další nemovitost může hrát roli velkého pomocníka. Banka může vzít do zástavy další nemovitost, kterou budete ochotni dát do zástavy a sečte hodnoty odhadů obou nemovitostí. Pokud tedy budete kupovat nemovitost v hodnotě pět milionů korun a do zástavy dáte další za tři miliony, dostane Vás ukazatel LTV hluboko pod 80% a nemusíte dokládat vlastní naspořené peníze.