Do hry vstupují i další faktory, zejména pak ceny nemovitostí a jejich trend, nicméně právě nízká úroková sazba může být u mnohých oním spouštěčem, proč nyní realizovat nákup nemovitosti za pomocí hypotečního úvěru. Má to jistě svoji logiku, nicméně právě dnes, kdy jsou úrokové sazby velmi nízké, je podle mě důležité dívat se dále do budoucna a přemýšlet o tom, zda budu schopen svoje závazky splácet dlouhodobě.
Co ovlivňuje výši úrokových sazeb hypoték?
Úroková sazba hypotéky je vyjádřením nákladů financování nemovitosti. Úrokové sazby jednotlivých bank se v čase mění a jejich výše je určena více faktory. Ovlivňuje ji zejména výnosová křivka, respektive výnosy státních dluhopisů a marže banky. Výnosovou křivku ovlivňuje více faktorů, jako jsou očekávání investorů (zejména očekávání inflace), měnová politika centrální banky, poptávka po úvěrech a další. Z grafu níže je vidět vzájemná korelace, neboli podobnost vývoje, mezi úrokovými sazbami hypotečních úvěrů a výnosy státních dluhopisů (pětileté české vládní dluhopisy).
Zdroj dat: www.cnb.cz
Aktuální situace na trhu hypotečních úvěrů
Při pohledu na graf výše by dnes měl zájemce o hypotéku velmi pečlivě počítat a zvažovat svoje rozhodnutí. Jsou z něj na první pohled totiž patrné dvě skutečnosti a to velmi nízké aktuální hodnoty úrokových sazeb hypoték, ale také výraznější nárůst výnosů dluhopisů v posledních měsících, odrážející vyšší inflaci a zvyšování úrokových sazeb ČNB. Nejsem schopen predikovat, jak vysoko budou úrokové sazby za 3, 5 nebo 10 let, nicméně s velkou pravděpodobnostní dnes můžeme říci, že úrokové sazby patrně nebudou níže, naopak spíše porostou.
Počítáte s vyšší úrokovou sazbou?
Zde by měl zájemce o hypotéku minimálně zpozornět a začít počítat. Počítat to, jak se eventuálně může změnit jeho splátka s ohledem na růst úrokových sazeb. V rozhodování mu možná pomůže následující modelový příklad. Předpokládejme v něm hypoteční úvěr ve výši 2 mil. CZK, splatností 25 let a úrokovou sazbou 1,99 %, což je sazba, za které mohli investice do nemovitosti klienti financovat ještě v loňském roce. Při této sazbě je výše měsíční splátky hypotečního úvěru 8.467,-. V následujícím grafu je zobrazena závislost změny výše splátky na změně úrokové sazby hypotéky ve výši 2 mil. CZK.
Zdroj: vyberhypo.cz výpočty
Z grafu je patrná celkem logická přímá úměra mezi růstem úrokových sazeb a měsíční splátkou. Užitečné však může být právě vyčíslení změny splátky. Zcela zjednodušeně, při každém nárůstu úrokové sazby o 0,5 % se zvyšuje splátka modelového úvěru o cca 500 Kč. Rozdíl pak samozřejmě poroste s růstem výše úvěru. Pro ty, kteří aktuálně zvažují financování investice do nemovitosti prostřednictvím úvěru, bych proto doporučoval nejít se splátkou na hranu svých finančních možností. Takový krok může investorovi do nemovitosti při konci fixace úvěru výrazně zkomplikovat situaci se splácením.
Nikdo dnes není schopen spolehlivě předpovědět, kde budou úrokové sazby v ekonomice za příštích 5 či 10 let, nicméně je lepší být připraven na variantu výraznějšího růstu úrokových sazeb, která, zdá se zatím, může být poměrně pravděpodobná. Než si vezmete hypoteční úvěr, pořádně rozmýšlejte, jestli budete schopni svoje závazky splácet dlouhodobě i při pro vás nepříznivém vývoji úrokových sazeb.
Autor: Vojtěch Obůrka
Zkuste si sami spočítat výši aktuální splátky hypotéky v hypoteční kalkulačce.