Nemovitostní trh v ČR
Nemovitostní trh v ČR zažívá v posledních dvou letech poměrně dramatický vývoj. Po několika letech stagnace cen rezidenčních nemovitostí, která následovala po finanční a nemovitostí krizi v roce 2008, jsme přibližně od poloviny roku 2014 svědky poměrně dynamického růstu cen na realitním trhu, kdy ceny nemovitostí vzrostly od roku 2015 v průměru o 23 % (podle dat dostupných z ČNB). Kdo koupil svoji nemovitost krátce po roce 2008 může být s dosavadním vývojem cen spokojen. Jeho investice pravděpodobně velmi slušně zhodnotila. Kdo nákup nemovitosti z jakéhokoli důvodu odkládal, mohl si do určité doby zlevnit financování nákupu nemovitosti díky klesajícím sazbám hypoték. Klesající trend vývoje úrokových sazeb hypoték však trval pouze do konce roku 2016, kdy došlo ke změně a úrokové sazby hypoték začaly postupně také růst. Tento trend pokračuje i v letošním roce. Průměrná úroková sazby hypotéky se podle dat ČNB vyšplhala v břenu na hodnotu 2,41 % p. a. (viz graf níže).
Koupě nebo nájem?
Zájemci o koupi nemovitosti, ať už k bydlení nebo pronájmu, teď stojí před rozhodnutím, zda koupit nemovitost nyní, kdy jsou ještě stále historicky poměrně nízké úrokové sazby, na druhou stranu ceny nemovitostí za sebou mají dvouciferné procentní růsty, nebo nákup odložit, pro potřeby bydlení zvolit nájem, a počkat na případnou korekci cen nemovitostí.
Jaké rozhodnutí je správné nelze jednoznačně určit a záležet bude mnohdy na individuálních podmínkách. V mnoha regionech ČR lze jistě spatřovat kumulaci rizikových faktorů nemovitostního trhu. V tomto článku chci představit jednoduchý ukazatel, která vám pomůže spočítat, zda je pro vás finančně výhodnější si nemovitost pronajmout a vyčkávat nebo nemovitost koupit.
Ukazatel výnosnosti nemovitosti
Jedná se o ukazatel výnosnosti nemovitosti Price-to-rent, tedy cena nemovitosti/ nájem (myšleno roční nájem). Jedná se o obdobu metriky používané pro ohodnocení akcií (P/E ukazatel) a vychází z předpokladu, že každé aktivum má svoji základní hodnotu, která se rovná současné hodnotě budoucích výnosů. Tedy zjednodušeně řečeno nám udává návratnost investice.
Jak hodnotu ukazatele vypočítat a jak ji interpretovat? Podívejme se na modelový příklad:
Uvažujme byt v Brně, rozloha 81 metrů čtverečních, jehož aktuální hodnota je podle cenových map cca 3 mil. CZK a měsíční nájem 10.200,- CZK plus poplatky za energie. Uvažujme také, že cca 20 % z nájmu odejde do fondu oprav, což jsou náklady, které by měly zajistit dlouhodobou uživatelnost bytu. Výpočet pak bude vypadat takto…
Price to rent = 3.000.000 / (12.000 * 12 * 0,8) = 3.000.000 / 115.200 = 26,0417
A také opačně nájem/cena = 3,84 %
Výpočtem jsme dospěli k závěru, že hodnota ukazatele Price-to-rent by byla 26 a dlouhodobý hrubý výnos nemovitosti by byl v tomto modelovém příkladu za jinak nezměněných podmínek 3,84 % p. a. Jak tato čísla dále interpretovat? Experti se liší v názorech na to, při jaké hodnotě ukazatele dochází k bodu zvratu, kdy se ještě vyplatí nemovitost koupit, nicméně většina se jich shodne na tom, že hodnota leží někde mezi čísly 15 - 20. Čím vyšší je poměr, tím vyšší růst cen nemovitosti budete v budoucnu potřebovat, abyste ospravedlnili cenu, kterou platíte dnes. Takže na těchto úrovních je logické zvažovat pronájem. Naopak pokud máte poměr nižší než 15, má rozhodně smysl uvažovat o koupi než o pronájmu, alespoň z čistě finančního hlediska.
V našem modelovém příkladu by tedy mělo smysl uvažovat spíše o pronájmu než o koupi nemovitosti. O to více v případě, že byste takovou nemovitost kupovali na pronájem, kdy ve výpočtu není zohledněna celá řada dalších nákladů (náklady spojené s koupí nemovitosti, daň z nabytí nemovitosti, náklady na vybavení bytu, výpadky příjmu při výměně nájemníků, hodnota vlastního času a práce spojené s pronajímáním, atd.).
Takováto nerovnováha není na volném trhu dlouhodobě udržitelná. Nikdo nechce pronajímat nemovitost, aby na ní dlouhodobě prodělával, a zároveň dost zájemců odloží nákupy nemovitosti k vlastnímu bydlení, pokud je bydlení dostupné levněji prostřednictvím nájmu. K vyrovnání pak může dojít cestou poklesu cen nemovitostí nebo jejich dlouhodobější stagnací a růstem nájmů.
Je jisté, že při nákupu nemovitosti pro vlastní bydlení se kupující rozhoduje ne vždy zcela racionálně a svou roli hraje mnoho jiných faktorů, než pouze „návratnost investice“. Pro tyto případy může Price-to-rent ratio posloužit alespoň jako jeden z ukazatelů při rozhodování. Než se však rozhodnete, zda nájem nebo do vlastního, zkuste před finálním rozhodnutím alespoň trochu počítat.
Autor: Vojtěch Obůrka
Náklady na splátku hypotéky si můžete propočítat v naší hypoteční kalkulačce.