Je logické, že nikdo nechce platit na úrocích bance víc než je nutné. Navíc každý je částečně ovlivněn reklamní „masáží“ s extra nízkými úrokovými sazbami. Jaká je skutečná realita a co úrokovou sazbu u hypoték ovlivňuje? To se vám pokusíme zjednodušeně popsat v tomto článku. Jen chceme upozornit, že se nezabýváme ekonomickými vlivy (inflací, úrokovými sazbami ČNB,...), které úrokové sazby ovlivňují.
Prvním rozhodujícím faktorem, který ovlivní výši úrokové sazby, je účel hypotéky a celková výše úvěru. Můžeme to zjednodušeně rozdělit na účelovou hypotéku a hypotéku neúčelovou nebo-li americkou. Mezi účelovou a americkou hypotékou může být rozdíl i v řádu několika procent.
U výše úvěru mají banky zpravidla několik pásem, které jsou rozděleny podle celkové výše hypotéky. Nejčastěji se setkáváme s pásmem nad milion korun a potom nad tři miliony korun, kde banky nabídnou ještě nižší sazby.
Dalším základním parametrem ovlivňující úrokovou sazbu je výše LTV (loan to value = výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti). LTV můžeme rozdělit na dvě základní pásma, do 80% a 80% až 90% LTV. Ve druhém pásmu může být sazba až o procento vyšší než při standardní hypotéce do 80% LTV. Některé banky mají interně stanovené pásmo například do 70% LTV, při kterém sazbu klientovi ještě zvýhodní. Pokud se budeme řídit na základě výše uvedených informací, tak na nejnižší úrokovou sazbu dosáhnete s účelovou hypotékou, vysokým objemem úvěru a pokud možno s co nejvyšší hodnotou zastavené nemovitosti v poměru k výši úvěru. Nicméně, existují další faktory, které ovlivňují sazbu hypotečního úvěru. Pojďme se na ně podívat.
Důležitým faktorem určujícím výši úrokové sazby bývají obchodní slevy. Fungují tak, že sice dostanete slevu na úrokové sazbě, ale oproti tomu musíte bance něco nabídnout. Nejčastěji se setkáváme s obchodní slevou za aktivní vedení běžného účtu u financující banky. Tato sleva je dnes tak běžná, že je v sazbách započítána již automaticky. Klient je nicméně se svým účtem povinen realizovat přes banku určitý minimální kreditní obrat a platební styk.
Další slevu získáte za to, když si u úvěrující banky zřídíte pojištění schopnosti splácet nebo také pojištění nemovitosti. Zde sleva nebývá již tak výrazná, a proto je potřeba zvážit, jestli takové pojištění vůbec potřebujete a vyplatí se vám. Má některé zásadní nevýhody oproti standardnímu pojištění. Setkat se také můžete se slevou za zřízení kreditní karty.
Nakonec se dostává na řadu individuální sleva na úrokové sazbě. O tu bohužel nelze žádat vždy. Tady bere banka v úvahu bonitu klienta a jeho celkový obchodní potenciál. Pokud není bonita ideální, může banka úrokovou sazbu i zvýšit. Výhodu naopak mohou mít současní klienti banky, kteří u ní mají vedený účet. Důležitou roli také hraje to, kdo vám hypotéku vyřizuje, protože někteří zprostředkovatelé mají možnost vám vyjednat individuální slevu. Ptáte se proč? Odpověď je jednoduchá. Pro banky zprostředkovávají větší objem hypoték a za to jsou schopni nabídnout jejich klientům lepší úrokovou sazbu než kdyby klient žádal o úvěr sám.
Pokud to tedy opět shrneme, tak na nejnižší úrokovou sazbu dosáhnete, pokud máte dobrou kreditní historii, jste dostatečně bonitní, využíváte více bankovních produktů a vyberete si na vyřízení hypotéky správného poradce, který vám vyjedná individuální sazbu. Slevy samozřejmě nejde kombinovat do nekonečna. Každá banka má stanovenou minimální sazbu, pod kterou již nejde.
Autor: Ondřej Daněk
Chcete si zkusit spočítat úrokovou sazbu hypotéky? Využijte naši kalkulačku.