Hypotéka pro podnikatele
Nebudu se tedy zabývat hypotékou na koupi nemovitosti, která bude sloužit k podnikání, ale účelem bude vlastní bydlení. Základní charakteristikou je, že hlavní žadatel a nositel příjmu bude dokládat příjmy z podnikání!
Je potřeba říct, že pro většinu bank představuje příjem z podnikání větší riziko, než klasický zaměstnanec se smlouvou na dobu neurčitou. Proto k posuzování příjmů podnikatelů přistupují banky daleko víc konzervativně. Vyřizování hypotéky pro podnikatele je, často spíš než honbou za nejlepší sazbou, hledání optimální varianty, kde klient dosáhne na požadovanou částku úvěru.
Příjem jako OSVČ
Podmínkou snad u všech bank je minimální doba trvání podnikání 12 měsíců nepřetržitě a zároveň musí mít OSVČ uzavřené poslední zdaňovací období. Daňové přiznání nesmí být ve ztrátě. Pokud bude podnikatel uplatňovat příjmy z obratu, je zapotřebí podnikat minimálně 24 měsíců. Banky chtějí daňové přiznání s razítkem FÚ (doručenkou, nebo elektronickým potvrzením), doložit doklad o zaplacení daně a bezdlužnost vůči FÚ. Banka si také může vyžádat výpisy běžného účtu.
Posuzování příjmu OSVČ ze základu daně
Jedná se o standardní posouzení u klientů, kteří nedaní paušálem. U každé banky se způsob výpočtu mírně liší, ale vždy se zadávají údaje z DP z ř. 37 a případně také z řádků 31, 39 a 74. Někdy banky zohledňují při výpočtu také odpisy. Z uvedených údajů vyjde čistý měsíční příjem, který banka akceptuje. Nejčastěji se jedná o 1/12 základu daně.
Příjem OSVČ vypočítaný z obratu
Tento druh výpočtu příjmu se často vyplatí u klientů s velkým obratem a nízkým základem daně. Je potřeba vyzkoušet výpočet u různých bank, protože akceptovatelný příjem z obratu se může výrazně lišit. Pro výpočet jsou důležité příjmy z DP uvedené v řádku 101 a někdy i PSČ místa podnikání. Jen chci upozornit, že je zde zásadní omezení maximálního LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) v rozmezí 70-80% LTV v závislosti na konkrétní bance. Pokud byste uvažovali o 90% hypotéce, kdy se do bonity budou počítat pouze příjmy z obratu, pak získání takovéto hypotéky je v současné chvíli nereálné.
Posuzování příjmu OSVČ uplatňující výdajový paušál
Zde je celkem značný rozptyl v přístupu k posuzování výdajového paušálu, který se může v některých bankách lišit i podle druhu povolání. Pro výpočet příjmu je klíčová paušální sazba a údaje z DP z řádku 101 a řádku 201. Banka si většinou stanoví vlastní paušální sazbu. Jsou banky, které například z výdajového paušálu 60 % započítají pouze 40 % a tím klientovi navýší příjmy. Dosažení požadovaného bonity je potom jednodušší. Při tomto alternativním způsobu výpočtu příjmu však banky většinou omezují maximální výší příjmu podnikatele pevně danou částkou, např. 500 tis. Kč. Výhodu v posuzování přijmů s uplatňováním výdajových paušálů mají takzvaná svobodná povolání (lékaři, advokáti, notáři, daňoví poradci), kde většina bank tuto skupinu povolání zvýhodňuje vždy.
Ne vždy banka nabízí všechny varianty přístupu k posuzování příjmů. Jsou banky, které příjmy posuzují pouze ze základu daně a nezohledňují paušál a obrat!
Příjem ze závislé činnosti ve vlastním s. r. o.
V případě příjmu ze závislé činnosti z vlastního s. r. o. banka akceptuje pouze příjem vyplácený bezhotovostně a podmínkou bývá doložení výpisů z účtu až 12 měsíců zpětně, ze kterých musí být zřejmé, že příjem byl skutečně vyplacen. Další podmínkou bývá doložení daňového přiznání firmy, výkaz zisku a ztrát a rozvahy v plném rozsahu.
V případě výše uvedených druhů příjmu je zapotřebí opravdu propočítat a promyslet více variant řešení financování a zjistit, která banka je pro daný případ nejoptimálnější. Pokud pak kupujete nemovitost, více než kdy jindy doporučuji nechat si zpracovat nabídky a scoring ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Autor: Ondřej Daněk