Vlastní Bonita
Alespoň orientační kalkulaci pro ověření vlastní bonity opravdu považuji za základ. Není nic horšího, než když utratíte peníze za projekt, rozpočet a nakonec zjistíte, že na požadovaný úvěr nedosáhnete. Nezávaznou kalkulaci hypotéky a výše splátky si můžete provést v naší kalkulačce. Pokud máte pochybnosti o záznamech v registrech, nechejte si zaslat výpis. O bankovních registrech jsme psali v tomto článku. U výstavby raději počítejte s vícenáklady. I když budete financovat stavbu ze 100 % úvěrem, vytvořte si raději vlastní rezervu, abyste byli schopni pokrýt mimořádné náklady. Z vlastní zkušenosti mohu konstatovat, že většina klientů má problém s dokončení stavby díky podcenění vícenákladů. Pokud nebudete financovat celou stavbu úvěrem, připravte se na to, že většina bank bude chtít doložit vaše vlastní zdroje, aby měla jistotu, že stavbu dokončíte. Jedná se o rozdíl mezi rozpočtem a požadovanou výší úvěru. Jako doklad o existenci vlastních zdrojů stačí bance předložit aktuální výpis z účtu, termínovaného vkladu, případně stavebního spoření. Některé banky mohou požadovat, abyste vlastní peníze prostavěli jako první a následně teprve čerpali úvěr.
Pozemek
Zásadní otázkou je, jestli budete pozemek financovat současně i s výstavbou. Pokud ano, je potřeba mít alespoň 10 % vlastních zdrojů, lépe však 20 % vlastních zdrojů, nebo nějakou další nemovitost jako zástavu. Cílem by mělo být, abyste se vešli do požadovaného LTV, neboli zástavní hodnoty nemovitosti. Výše LTV může zásadně ovlivnit výši úrokové sazby, zejména pokud se dostanete do pásma 80 % - 90 %, kde jsou sazby obvykle výrazně vyšší než v pásmu úvěrů do 80 % LTV. Pokud máte pozemek již v osobním vlastnictví, je situace podstatně jednoduší.
Ověřte si, jestli je pozemek zanesen do územního plánu obce jako stavební, pokud ne, zjistěte, kdy se tak stane. Úvěr je možné předběžně schválit i bez územního plánu, nicméně samotné čerpání úvěru bude podmíněno jeho změnou. Zjistěte, jestli jsou u pozemku natažené a zkolaudované inženýrské sítě. Tato skutečnost může mít také vliv na odhad budoucí ceny.
Stavba a rozpočet
Na začátku je potřeba se rozhodnout, jestli budete stavět svépomocí, nebo budete mít hlavního dodavatele stavby. S tím souvisí dokládání dokumentů ke schválení i čerpání úvěru. Dnes je nejběžnější zálohové čerpání bez dokládání faktur. Hlavním důvodem je úspora nákladů. Klíčovou roli zde hraje položkový rozpočet stavby, ze kterého potom vychází odhadce pro stanovení budoucí ceny. Pokud rozpočet podhodnotíte, může se stát, že banka bude požadovat jeho navýšení. K odhadu budete také potřebovat projektovou dokumentaci. Samotnou kapitolou je potom čerpání úvěru, které většinou probíhá v několika tranších. O čerpání úvěru na výstavbu jsme psali speciální článek, proto je také doporučuji prostudovat.
Shrnutí
Pokud bych měl vše shrnout a zjednodušit, ke schválení hypotéky si připravte, nebo ověřte:
- Vaši bonitu
- Připravte si položkový rozpočet na formuláři banky
- Projektovou dokumentaci, nebo aspoň její větší část
- Pokud již vlastníte pozemek, tak nabývací listiny a výpis z katastru nemovitostí
- Odhad ceny nemovitosti (zpracovává odhadce banky)
- Ostatní dokumenty (doklady o příjmu, doklady totožnosti, a jiné)
K čerpání hypotéky na výstavbu:
- Stavební povolení
- Projektovou dokumentaci schválenou stavebním úřadem
- Doložení vlastních zdrojů, tedy rozdíl mezi rozpočtem a požadovanou výší úvěru
- Pokud máte jednoho zhotovitele stavby a budete čerpat na základě předložených faktur, připravte si smlouvu o dílo
Autor:
Ondřej Daněk