Hypotéka bez nemovitosti zjednodušeně funguje tak, že první dojde ke schválení hypotečního úvěru a až poté ke specifikaci nemovitosti pomocí tzv. dodatku k úvěrové smlouvě, a to zpravidla do 1 roku od schválení úvěru. U některých bank je možné specifikovat nemovitost až za 36 měsíců.
Hypotéka bez nemovitosti lze sjednat pouze ke koupi nemovitosti, neslouží jako hypotéka na rekonstrukci nebo na výstavbu nového domu.
Schvalování hypotečního úvěru bez nemovitosti je velmi rychlé a jednoduché – klient podá žádost o hypotéku, dodá poklady o svém příjmu a hypotéka je poslána na schválení. Ostatní dokumenty dodá až po výběru konkrétní nemovitosti.
Tento druh hypotečního úvěru využívají zejména lidé, kterým se stále nedaří najít ideální nemovitost, ale bojí se strmého růstu úroků. Obecně platí, že tento typ hypotéky je výhodný zejména v období nízkých úrokových sazeb. Klient si totiž sjednáním hypotéky bez nemovitosti zafixuje aktuální úrokovou sazbu a má čas na hledání nemovitosti. Další výhodou je, že klient po schválení již znovu nemusí dokládat své příjmy, tj. pokud se u něj mezitím změní příjmová situace (např. přechod ze zaměstnání do podnikání, mateřská dovolená), nenastává problém s načerpáním úvěru.
Vhodným řešením může být i pro klienty, kterým jejich ideální byt či dům v minulosti už „utekl“, tedy předběhl je kupec s hotovostí. Se schválenou hypotékou bez nemovitosti může klient okamžitě složit rezervační poplatek a podepsat rezervační smlouvu vybrané nemovitosti. Bance stačí dodat kupní smlouvu na konkrétní nemovitost, vyhotoví se odhad a hypotéka se může prakticky načerpat.
Má to ale i své háčky. Problém nastává v momentě, kdy si klient ve stanoveném termínu nevybere vhodnou nemovitost. Pokud nedojde k načerpání hypotéky, hrozí sankce až 5 % z celkové výše úvěru.
Dalším problémem může být fakt, že si klient vybral nemovitost za podstatně vyšší cenu. Hypotéka bez nemovitosti totiž standardně neakceptuje navýšení hypotéky. Nicméně snížení hypotéky je možné a to až o 20 % poskytnuté částky. A to tak, že klient hypoteční úvěr bezplatně nedočerpá. Je tedy dobré zvážit co nejvyšší možný hypoteční úvěr, na jaký je klient schopný dosáhnout a poté případnou rezervu bez sankce nedočerpat.
V současné době nabízí možnost tzv. hypotéky bez nemovitosti pouze dvě banky.